A Importancia da Convenção de Condomínio Atualizada

A Convenção de todo o Condomínio, sempre em consonância com o Código Civil e as demais legislações, faz a lei entre os Condôminos e rege os direitos e deveres de Condominios, Sindico e Conselho.

Muitos Condomínios tem suas convenções à época de suas implantações, muitos já ultrapassados ante as mudanças que o tempo impos e as legislações que foram se atualizando, ao passo que a Convenção foi ficando para trás.

A Convenção, assim como o Regimento Interno, à parte a legislação que não se discute, é a manifestação de vontade dos condôminos para estabelecerem as suas normas e regras de convivência.

Considerando que as restrições impostas aos condôminos em Convenção decorrem do direito de propriedade, considera as obrigações propter rem e, nessa senda, são oponíveis contra todos os condôminos e possuidores, temos que sua natureza jurídica seja normativista.

Vimos alhures que a Convenção Condominial tem natureza jurídica estatutária ou normativa. Além de ser condição sine quo non para a regularidade dos Condomínios, tem a função de adequar as determinações legais às condições
particulares daquela microssociedade que é o Condomínio, observando, portanto, a
hierarquia das normas.

A autonomia da vontade ou autonomia privada consiste no poder reconhecido aos particulares, in casu, a coletividade condominial, de autorregulação de seus interesses, conferindo assim o legislador autonomia, poder aos particulares para estabelecer critérios que melhor atendam a determinados grupos.

Somada a esta necessidade de sempre estar atualizada a realidade do Condomínio e a Legislação, um determinado Condomínio horizontal de Caxias do Sul está passando por uma atualização em sua convenção original. A mesma não atende a realidade do Condomínio e a nova redação irá colocar teoria e realidade em harmonia.

É fundamental que isto ocorra em todos os Condomínios, haja vista esta liberdade que a legislação confere para que o regramento seja feito, dentro da lei por todos os gestores de Condomínio em conjunto a grande massa Condominial. Assim, justamente por se tratar do documento mais importante e, especialmente pelo poder de regular as relações entre os condôminos, com força vinculante e autonomia, as Convenções não podem ser padronizadas, sendo necessário atualizá-la não apenas às mudanças legislativas, mas sobretudo, às necessidades daquela coletividade condominial.

A Convenção, enquanto regramento de prevalência àquela coletividade condominial, figurando como verdadeira norma legislativa interna corporis, prevalecerá, enquanto norma especial às disposições gerais contidas no Código Civil, desde que, naturalmente, respeitados os direitos subjetivos dos condomínios.

O importante saber, é que de um modo geral, e de acordo com o Código Civil e a Lei 4591/64, toda convenção e condomínio deve abordar sobre questões essenciais no condomínio; tais como; discriminação das partes de propriedade exclusiva e comuns, modo de utilizar as coisas e serviços comuns, encargos e formas de contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias, modo de escolha do síndico e Conselho Fiscal, definições das funções, remuneração, atribuições do síndico, quorum e prazos para as convocações, contribuição para o fundo de reserva.
Podemos começar, pelas atribuições do síndico. O síndico do condomínio edilício, é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, podendo ser condômino ou não, para exercer o mandato por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição, de todo modo, estas funções estão estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.

Por fim, além de destacar a importancia do documento é a sua atualização(teoria x realidade) para atender as necessidades do Condominio.